Profesionalni upravnici u stambenim zajednicama su zakonska obaveza, a i nekoliko godina nakon uspostavljanja ovakvog sistema, često je nejasna njegova uloga i na koji način se upravlja stambenom zgradom kao pravnim licem. Ova lica u stambene zgrade postavljaju se kako bi upravljala zajedničkim prostorom i za razliku od uobičajenog mišljenja, trebalo bi da služe zajednici. Isto tako i stambena zajednica trebalo bi da funkcioniše kao živ organizam, napominje Vladimir Vukojević, profesionalni upravnik u Rumi.
Jedna od novih stambenih zgrada koja je započela svoj život je i LBC Siti u Rumi i ona je jedna od 15 stambenih zgrada kojima Vladimir upravlja. Tačnije jedna od 15 u kojima, kako kaže, služi vlasnicima stanova, a sve počinje zajedničkim sastankom, upoznavanjem i predstavljanjem zajednice u kojoj bi svi trebalo da su na istom zadatku.
-Zakon je to sve jasno definisao u nekih 20 tačaka. Uvodni sastanak je jako važan kroz koji pokušavam da ukažem koja je uloga profesionalnog upravnika, jer mnogi stanari, posebno oni koji prvi put prelaze da žive u zgradu nisu najbolje upoznati sa tom tematikom. Tako se uvek na početku trudim da predstavim koja su prava, dužnosti i obaveze upravnika, kaže upravnik Vladimir Vukojević.
Upravnik treba da služi zajednici
Prva i osnovna stvar na koju Vladimir Vukojević ukazuje je ta da je upravik tu da služi zajednici, a ne obrnuto, kako se to obično shvata. Njegov posao je da brine o zajedničkim delovima zajednice, o njenom finansijskom stanju i o tome da bude spona između investitora, majstora i vlasnika posebnih delova, tačnije stanova i lokala.
-Ja vodim tu brigu, vezanu za finansijsko stanje, uplate, isplate, tekuće održavanje, čišćenje, održavanje lifta, osvetljenja, hodnika, kamera, ili onog većeg investicioinog održavanja poput popravke krovova, oluka, fasada kod starih zgrada. Kod novih zgrada, poput ove LBC Siti, gde znamo da je u pitanju investitor poznat po kvalitetu izgradnje, još dugo neće biti potrebe za ovakvim stvarima, objašnjava Vladimir Vukojević.
Kako se troši novac stanara?
Tu se dolazi do onog pitanja koje i najviše zanima sve stanare jedne zajednice-kako se upravlja novcem koji su stanari dužni da uplaćuju svakog meseca. Radi se o tekućem i investicionom održavanju stambene zgrade i uslugama profesionalnog upravnika.
-U tom slučaju napominjem da taj novac ne uzima upravnik, već su to sredstva koja se troše isključivo za funkcionisanje stambene zajednice. Jednako kao što vlasnici kuća popravljaju oluke, krovove, tako treba da čine i vlasnici stanova. Važno je reći da se taj novac akumulira na žiro računu stambene zajednice. Sitne popravke reda veličina od deset do petnaest hiljada dinara mogu da upotrebljavam za sitne popravke i rešavanje tekućih problema-osvetljenja, kamere, otpada, sitnog kvara na vratima i slično, to su stvari ključne za funkcionisanje na dnevnom nivou, kaže Vladiimr.
Za veće investicije, upravnik ne sme samovoljno da troši novac. Za to je potreban sastanak skupštine stanara i odobrenje putem validne i zakonom propisane odluke.
-Tu nema mesta malverzaciji. Te odluke ne donosim ja kao upravnik. Za neka pitanja poput razrešenja ili postavljanja upravnika potrebna je dvotrećinska većina vlasnika, zatim za odluku o zaduživanju stambene zajednice i uopšte finansijskih odluka, kada se menja namena zajedničkih prostorija u smislu dograđivanja, pregrađivanja, nadogradnje. Prosta većina od 50 odsto plus jedan može da donese odluku o recimo uređenju nekih zajedničkih delova, sređivanja dvorišta, zameni ograde, generalno kod nekih sitnijih stvari koje neće značajno uticati na finansije stambene zajednice, pojašnjava Vladimir Vukojević.
Kako kaže važno je napomenuti da je upravnik dužan da dva puta godišnje podnosi finansijski izveštaj skupštini stanara, gde je transparentno prikazano stanje računa, kao i svi troškovi, i oni sitniji i oni krupni. Svaki stanar putem određenog računarskog programa može u svakom momentu da pristupi računu i vidi stanje svojih uplata, kao i stanje na računu zgrade i kako se trošio novac. Zbog zaštite podataka o ličnosti nije moguće videti uplate drugih komšija, već isključivo svoje.
-Najvažnije je reći da su finansije u zgradi u kojoj se radi po zakonu uvek transparentne i stanari u svakom momentu mogu da se obrate upravniku, dodaje Vladimir Vukojević.
Stvaranje poverenja je ključno
Generalno upravnik je tu da koordinira između vlasnika stanova i investitora, u toku zakonom propisanog garantnog roka. U tom slučaju velike popravke snosi onaj ko je gradio zgradu. Po isteku garantnog roka, upravnik je taj koji koordinira između stanara i majstora kada za to postoji potreba.
-Ključ uspeha je stvaranje poverenja. Upravnik koji radi sve po zakonu može samo biti na usluzi stanarima, jer mu je to i posao i zakon je tu jasan. Ključ je da upravnik bude ta karika između investitora i majstora i kupaca, odnosno vlasnika stanova. Upravnik nije taj koji nameće neka pravila, ona su zakonom propisana, a on je taj koji će u svemu tome da koordinira i na neki način olakša stanarima. Poverenje se stvara kada stanari znaju da upravnik može da ih poveže i organizuje radove koji su neophodni, ali i kroz transparentno prikazivanje finansijskog stanja i odgovorno trošenje zajedničkog novca, zaključuje Vladimir Vukojević, profesioinalni upravnik iz Rume.
Na kraju krajeva, iako stanari žive svoje živote u svojim stanovima, važno je imati na umu da su svi pod istim krovom upućeni jedni na druge. Da ne treba ostati gluv na problem komšije sa poslednjeg sprata kada prokišnjava krov, niti na problem komšije iz prizemlja ako se recimo pokvare ulazna vrata. Život pod jednim krovom podrazumeva zajedničku brigu i osećaj za zgradu u kojoj se živi, a profesionalni upravnik je zato i tu, da stvari poveže na pravi način.
